[出租] 京沪穗三地房租急涨无房户面临买不起又租不起

2011/02/16 12:50 来源：南方日报

从去年底开始掀起的租金涨价潮，在春节后继续放大。记者在春节后接连接到租金上涨的消息，北京、上海、广州等一线城市房屋的租金持续上涨，很多中介开年后，重新刷新了年前房屋的出租价格，住房、商铺、写字楼的租金都上涨了10%左右不等。记者昨日走访了广州的多家中介，中介普遍反映租赁市场火热，成交单中租单已是卖单五倍。

　　与身边感受相互佐证的是客观数据。昨天，国家统计局公布的1月份我国CPI统计相关数据显示，居住类价格同比上涨6.8%，涨幅远高于烟酒类、衣着类等其他商品(服务)价格，尤其是住房租金价格上涨7.1%，证实了去年底以来各地房租上涨明显的趋势。

　　观察人士认为，房租的上涨与通胀预期导致的价格普涨及楼市调控加深部分潜在买户变租户不无关系，另外的一个重要因素则是，前两年房价上涨而租金变动不大，此次大规模上涨也有补偿性因素存在，预计此次上涨将会是个长期过程，直至房屋涨价导致失衡的房屋“租售比”到达相对合理地位。

　　上海房产税新政助推租价上涨一成

　　同样的情况也出现在上海。中原地产14日发布的租赁市场监控显示，上海的房屋租赁市场在春节后正在按“惯例”升温，目前不少区域的租金出现了10%左右的上涨。而房租上涨的原因，除了来沪务工人员节后返城、传统租赁客户换租等“传统”因素外，还增加了“持有成本上升”的预期。

　　业内人士分析，一方面，受楼市“限购”等调控政策影响，上海二手房市场买卖双方均陷入观望，部分房东开始转投租赁市场；另一方面，上海房产税细则的落地，也让不少房东产生持有成本上升预期，继而产生涨租金冲动。

　　德佑地产调查显示，2010年第四季度至今，上海住宅租赁市场持续升温，不同区域的租金上涨幅度不一，在5%—15%之间。汉宇地产对全市门店的统计也显示，春节长假后的一周时间里，上海房屋租赁市场的租金水平较节前有5%—10%的上涨。

　　据德佑地产滨江店经理王凯介绍，由于供应充足，浦东陆家嘴板块的租金涨幅较低，多在5%左右；而源深板块、洋泾板块等区域，由于自住率较高，出租房源有限，租金上升幅度多在10%左右，通常房东挂牌后不出一周就能成交。

　　21世纪不动产对上海区域旗下300多家门店抽样调查显示，节后上海二手住宅买卖交易大幅萎缩，买卖双方开始部分转投租赁市场，租赁交易在门店交易结构中的占比，由节前的不到40%攀升至70%，与2010年5—7月份的水平相当。

　　“上海二手房市场的历史走势表明，40%、70%这两个数字，会在楼市相对火爆期和低迷期交替出现。当楼市相对火爆时，租赁占比约40%，楼市相对低迷时，租赁占比70%。”21世纪分析师罗寅申表示，随着节后租赁需求的陆续释放，预计接下来的3—4个月内，租赁市场的相对活跃状态将得以延续。

　　罗寅申分析称，在浦东金桥、三林、宝山共富等板块，1月份曾出现过5%的租金上涨。2月至今，随着外省市租客节后返乡的增多，同时租赁挂牌又未有明显提高，上述板块租赁供需比例有所失衡，加上“国八条”、房产税等调控政策的密集出台，部分房东开始计划再涨租金，“其上涨幅度超过1月，普遍在10%左右”。

　　北京租房火爆中介招人底薪翻倍

　　在北京，据链家地产近日发布的数据，节后房屋租赁市场新增房源的平均报价比节前增长了14%。有市民反映，随着房租一涨再涨，各房产中介正在大规模招人，“招聘底薪也都比原来高出了一倍”。

　　据媒体报道，北京虎坊桥西北侧一我爱我家有中介业务员透露，房屋的租金去年就一直在涨，“租金涨了，我们的工资当然得涨。”而在海淀区四季青桥附近的链家地产郦城店，一位郭姓经纪人也证实，他们的底薪也从今年1月份开始从1000元直涨至2000元。

　　而我爱我家地产经纪有限公司统计的数据则显示，截至2月13日，节后住宅租金比节前1月份实际上涨了2.23%。对于这部分上涨的租金是否就是中介员工涨薪的来源，我爱我家房地产经纪有限公司副总裁胡景晖称，给员工加薪的资金来源，将从公司的预算中出，跟租市看涨没有必然联系。

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发表于 2011-2-17 08:25 | 只看该作者

买不起又租不起，人无居所，将如何？

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发表于 2011-2-17 08:37 | 只看该作者

“京十五条”祭撒手锏楼盘利润过高将处以重税

2011/02/17 07:05 来源：北京日报

对于在楼市调控中逆市大幅涨价或定价过高的楼盘，“京十五条”祭出撒手锏：实行差别化土地增值税预征率。房地产开发企业应当在新开盘项目销售前，将项目的土地成本、建安成本和销售价格等报送住房城乡建设部门备案，经税务部门核定，对定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目提高土地增值税预征率，具体办法由税务部门会同住房城乡建设部门制定公布。

　　北京房协副秘书长陈志介绍，土地增值税是按商品房的成本和最终销售收入之间的差价，按一定标准征收的税金。“如一个项目的成本是每平方米1.5万元，实际销售是2万元，土地增值税就按5000元的一定比例征收。”

　　根据“京十五条”，什么样的楼盘算得上是“定价过高、预计增值额过大”？对于这个开发商和购房人都十分关心的问题，陈志回应称：“对于房价高低的认定，主要是依靠社会上的一般认知标准，不能脱离大多数购房人的实际购买能力和经济发展水平。如综合成本1万元的楼盘，如果卖到3万元以上，便可以被认定为"定价过高、预计增值额过大"，将被提高土地增值税率。”

　　按陈志的举例，开发商定价超过成本两倍，被视为“增值额过大”，须对其处以重税，使开发商失去过高抬价或过快涨价的动力。

　　去年12月，市住建委、市财政局、市地税局联合公布，北京提高土地增值税预征率，由以往的1%，上调至大部分房地产项目按2%征收。

　　照此规定，房地产开发企业销售商品房的收入，按新标准预征土地增值税。容积率小于1.0的房地产项目，按销售收入的3%预征；其他房地产项目，按2%预征。销售经适房、限价房等保障房取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　“预征是在销售过程中征收，预征的税金如果多或少，会在最后多退少补。”陈志解释说，土地增值税在去年12月的那次上调，主要是为了收缩开发商银根；而本次上调，则相当于处罚那些执意涨价的开发商。

　　此外，“京十五条”要求，有关部门加强对土地增值税清算情况的监督和检查。对已经达到土地增值税清算标准但不申请清算、定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目，进行重点清算和稽查。

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发表于 2011-2-17 08:49 | 只看该作者

解读 “京十五条”核心内容

■各区县Z.F.和市有关部门要承担起住房保障和稳定房价责任

■今年筹集保障房20万套以上；为2万户发放租赁补贴；竣工10万套保障房

■公租房年底实现配租1万户；公租房租赁住房建设和运营中将引入中长期贷款

■严格执行国家关于个人转让住房营业税、个人所得税征收政策；存量房交易最低计税价格将动态调整

■差别化土地增值税率将施行

■土地增值税该清算不申请、定价明显超过周边房价的楼盘将被重点清算和稽查

■二套房首付款不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍，本市将研究提高第二套住房贷款首付款比例和利率

■商品房用地计划供应量不低于前2年年均实际供应量

■参加土地竞买的单位或个人需说明资金来源并提供相应证明

■拥有2套及以上住房的本市户籍家庭暂停购房；拥有1套及以上住房的非本市户籍家庭暂停购房；无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳社会保险或个人所得税证明的非本市户籍居民家庭暂停购房

■购房人提供虚假文件将不予办理产权登记手续并承担责任；未严格核实购房人购买资格、违规签订商品房销售合同或代理合同的开发商、房地产经纪机构将被依法严肃处理

■各区县Z.F.要确保保障房供地、进度、质量和安全；加快配租配售工作进度严格房源分配使用管理

■杜绝土地出让中连续出现楼面地价超过同类地块历史最高价情况发生；个人住房信息系统将进一步完善

■调控政策落实不到位者将被约谈和问责

■散布虚假信息者将被追责

热点答疑

问：怎么看待设定连续5年缴纳社保这个“门槛”？

北京房协副秘书长陈志：限定5年在京连续缴纳社保、纳税并不是排外政策。这体现出Z.F.希望留住人才在北京长期奋斗，使这些人才在推动北京发展的同时，实现个人梦想。

问：“京十五条”主要是限制什么样的购房需求？

陈志：限购政策不是光针对外地户籍人口的。对本市居民，同样有着比较严厉的政策。

“京十五条”的限购政策主要限制的是投机性需求。如果有人没有给北京的经济发展做贡献，他就是挣了钱就跑来北京炒房，北京房价炒高了他从房地产市场上获利后再撤走，这对于一直在北京奋斗的人也不公平。

问：拿不出纳税证明的外省市户籍人士能否买房？

陈志：现在Z.F.是引导市民房屋消费“先租后买、先小后大”，在北京工作的外省市户籍人可以先通过租房满足需求。

问：限购后是否会出现房租一路走高的情况？

陈志：北京会加大对中小户型和保障性住房的供应，而且力度相当大。这样，虽然租房需求增加，但供应同样在增加，租金过快上涨的可能性不大。Z.F.同时在引导大企业、产业园区提供公租房给来京工作的人员，这种公租房相对便宜，更不会拉高租金了。

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