买主与卖房人越过中介交易中介索赔违约金被驳（看房协议纠纷解读）

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发布时间：2008-10-20 15:47:56

中国法院网讯 7 s5 z! F- |6 m9 S
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      房屋中介公司为买、卖双方提供看房屋后，均约定，买方如购买该房必须通过中介公司，不得与该房出售人私下交易或通过其他房地产经纪公司进行交易；否则视为违约，并支付一定数额的违约金。这种看房服务是否构成居间合同？这种约定是否有效？日前，北京市宣武区人民法院审结了这样一起案件，首次以判决形式作出了明确的否定答复，并据此驳回了房屋中介的诉讼请求。

   原告恒宇世纪公司起诉称，今年5月7日，我公司为韩、刘夫妇二人提供了居间服务，带他们看了北京市房山区长韩路6号楼的一套房屋，并签订了看房协议。约定，如二人购买该房必须通过我公司，不得与该房出售人私下交易或通过其他房地产经纪公司进行交易；否则视为违约，须支付房款总价3％的违约金。韩、刘看房后感到满意，在我公司安排下，曾两次与房屋出售方见面洽谈，出售方配合他二人签订了银行贷款合同。后韩、刘二越过我公司通过另一家经纪公司与出售方办理了房屋交易手续。在居间服务期间，我公司为被告所购房屋做广告宣传等花费了2000余元。现诉至法院，要求二被告支付我公司违约金6.14万元。
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      韩、刘二人认为，中介的看房服务尚不构成居间服务。因为双方既未签署居间合同，亦未就居间服务涉及的内容、对价、权利义务等进行协商及约定。所谓看房协议系中介拟定内容后让我们签的字，仅表明原告员工曾带我们看过房。并未告知我们违约金的含义及计算基数。上述所涉房屋信息为公开信息，各方均可通过公共网络获取该信息，中介公司对该信息并不享有独占性，我们有权利选择更适合自己的房地产经纪公司进行交易。* o% O7 L- v) U1 S2 S# |. X6 _! H
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      经法院查明，出售方曾多次在互联网上发布个人出售信息，在信息发布后，有多个中介和个人联系看房及买房事宜。宣武法院据此认为，恒宇世纪公司起诉依据的《看房协议》所涉及的房屋信息，系通过此前互联网络公开的房源信息，对于是否进行该房屋的交易、是否选择恒宇世纪公司作为交易的中介机构，韩、刘夫妇二人作为消费者，依法享有自主选择服务的权利，对于此权利，恒宇世纪公司无权进行干涉。恒宇世纪公司拟定的《看房协议》的内容，违反了《中华人民共和国消费者权益保护法》关于“消费者依法享有自主选择服务的权利”的规定，应属无效。恒宇世纪公司依据该协议要求韩、刘二人支付违约金的请求，法院不予支持。并在判决书中特别指出，在二手房交易过程中，相对于买卖双方的公民个人，房地产经纪机构在交易信息、交易资源、交易经验、交易技巧等方面具有相当大的优势；若放任房地产经纪机构滥用这一优势，势必损害广大消费者的合法权益，并将导致整个房地产交易秩序的混乱。
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【杉树律师解读】
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   关于《看房协议》及其争议，其实并不是一个复杂的问题。可是现实促成了这种复杂：各地常有法院支持中介机构的这类格式合同。而这，其实是不对的。, s, Q/ ~$ c; E

   针对这类格式条款，《合同法》规定的很明确。《合同法》第四十条规定，“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。本案提到的格式条款称：“如业主要买房必须通过该中介公司，否则视为违约”，这一规定排除了业主方的多项权利，包括《消费者权益保护法》中提到的交易自由选择权和公平交易权。（在与本案相关的部分）前者意指消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，有权在自主选择商品或者服务时，进行比较、鉴别和挑选；后者意指消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。
这么一看，其实就是清楚的：虽然当事人签署了合同，但是相关条款是无效的。+ H4 y1 S/ ?, {% w) R& q/ |, m1 _) X

   对于中介机构来说，保障他们提供看房劳务获得报酬的方式不应是这样。行业应当能找出更合理的解决办法。) z" W' F, w6 q5 T& l0 |, s

   判决书“特别指出”部分的叙述很好。法院就应当经常体系地观察并评价与案件相关的社会现象，这样才能更好地树立法院应有的权威。
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      个人解读意见，供参考。

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